耐震化が求められるシャトー小金井

共同住宅・シャトー小金井は、今後大震災が発生したときに都民の生命を守ることを目的とした特定緊急輸送道路沿道建物耐震化を推進する条例に該当する建物です。
 
東京都が推進しているこの条例に従って、当管理組合は耐震診断、耐震補強設計を積極的に進めてきましたが、当初から課題であった店舗区分所有者の耐震計画に対する十分な協力を得ることが出来ない状況にあります。

これまでの経緯

耐震調査の結果、建物は耐震補強工事が必要な建物と診断されました。診断結果を受けて、耐震補強工事に必要となる要件調査を行いました。

要件調査は以下の項目でした。

  • 住宅・店舗において技術的に補強工事が可能であるか
  • 補強工事費の概算を得ることで、実現可能な予算案を立案することが出来るか
  • 補強工事を行うにあたり建築法違反が無いことおよび是正が求められている該当箇所の調査

要件調査の結果は以下の通りでした。

  • 技術的に補強工事は可能である。工事期間は約2年間
  • 工事費は補助金を大きく超え6億円強となる
  • 店舗部の是正工事費は約7千万円と営業補償費等で合計1億円
  • 店舗区分所有者は営業不振により費用の負担が出来ない
  • 店舗区分所有者は管理費等を約1年間不払いであることから、管理組合は金融機関から補強工事費の融資が不可能となっている

以上の結果から、定められた期間中に耐震補強工事は不可能と判断されました。

上記の結果は、耐震診断を開始する以前から管理組合の理事会で予測されており、対策が検討されていました。

  • 店舗区分所有者の協力が得られないと耐震補強工事を実行することが出来ない
  • 都の条例では「耐震改修等」の解釈として、耐震補強工事、建替えおよび除去としているため、建替えも検討を開始することとし、専門家をアドバイザーに迎え勉強会を開始する

建替えを検討するうちに、小金井地域福祉課課長、担当主任から市役所内で、シャトー小金井隣地である市有地の現駐車場に福祉会館建設の計画があることを説明されました。このとき、シャトー小金井は共同事業計画を伝えました。

地域福祉課はその後単独で福祉会館建設を推進し、行政決定で隣地に建設することを決定しました。

決定に至るまでシャトー小金井には一切報告、相談はありませんでした。議会で「シャトー小金井が共同事業を提案しているので相談する必要が無いと判断した」と答弁しています。しかし北側に隣接するマンションには足しげく説明を行っています。

行政に共同事業を検討していただくために、当管理組合法人は、議会に陳情書を提出いたしました。陳情書に「公共施設マネージメントにしたがい共同事業の検討を」との文言があることから、総務企画委員会で検討することになりました。

審議の結果、与党的会派、共産党等などの反対により不採択になり、さらに本会議でも不採択となりました。

委員会、本会議にて討議された内容は議事録に記録されていますが、陳情書の願意、即ち共同事業の可能性は検討されることなく反対されました。

反対意見:

  • 再開発は多額の税金を投入するため市民に犠牲を強いる
  • 行政が反対していることに賛成しかねる
  • シャトー小金井管理組合法人の勉強会資料を基に事業の成立は不可能と判断

議会の議決後、反対会派等に反対理由の説明を求めました。その結果、以下のような意見が聞かれました。

  • 与党的会派は「与党は市長を支えるのが仕事・・・・」
  • 野党の一部はそもそも再開発は税金を使うので反対、さらに公共施設マネージメントの手法に対して反対
  • 共同事業で建築された建物は数十年後の建替えが出来ない
  • 保守メンテナンス等の管理が出来ない

シャトー小金井の企画案

主なポイントです。

  • 特定緊急道路に関する条例に沿った建物の改善が得られる
  • 共同事業により小金井市の長期的財政に寄与する
  • 福祉会館等の機能向上が得られる
  • 武蔵小金井南口都市開発の整備が図れる

建替えに先立ち検討すべき項目には以下のものがあります。

  • 40年前に定められた実情に適合しない用途地区を変更する
  • 近隣地区と同じく小金井市による用途地区の変更が求められる

再開発に向けての体制つくりが必要になります。

  • 再開発の地権者の一部であるシャトー小金井管理組合法人として、行政と正式に検討する組織作りを行う
  • 再開発に必要となるコンサルタント業者、設計会社を指名する
  • 東京都関係部署との関係を再構築する

管理組合の当面の課題には以下のものがあります。

  • 区分所有者の一部である店舗区分所有者に対し、区分所有法第6条に基づき改善を求める
  • 店舗区分所有者に対し管理費等の支払いを求めて訴訟を行う
  • 店舗区分所有者に対し耐震補強工事費用等の負担について期日を定め申告していただく

今後の活動について

シャトー小金井と行政、議会間の経過を記載いたしました。今後は多くの市民の方々にご理解、ご判断していただくことをお願いいたします。

今後行政、議員との検討事項を随時情報公開してまいります。新しい行政と市民が共同して財政を改善し、福祉が充実した社会になるよう、皆様に是非関心を持っていただき、見守っていただきたいと願っております。