シャトー小金井の単独建替えを行う条件

店舗区分所有者の協力が見込めないことは、住居区分所有者122戸の住民の生活権と、店舗を利用する多くの市民の安心・安全が脅かされることになります。それを防ぐためには以下の要件があります。

二つの要件
  • 店舗区分所有者の所有権を抹消するために店舗区分所有者の持分を管理組合法人が買い取り、建替えに必要な権利容積[権利床面積]の低減を計る
  • 都市計画変更を求め、用途・容積率の見直しを行う


管理組合法人が店舗区分所有権を買い取る場合

店舗区分所有者の所有権を抹消し権利容積[権利床面積]の低減を計るには、店舗の登記面積8,028.67㎡(50.48%)をシャトー小金井の管理組合法人が買い取り、権利容積[権利床面積]を低減させることが建替えにおいて唯一の手段と思われます。

表:試算の前提数値

現在の敷地面積(1)3157.70㎡955.20坪
住居の登記面積(2)7,784.58㎡49.52%
店舗の登記面積(3)8,028.67㎡50.48%
登記の面積合計(4)15,813.25㎡ 
基準法延床面積(5)17,095.40㎡レンタブル比92.5%で(4)から換算*
容積率の算定(6)541.40%(5)/(1)

*レンタブル比とは、法床面積に占める専有面積の比率。[専有面積÷法床面積]



シャトー小金井管理組合法人が店舗の登記面積を買い取った場合の試算

管理組合法人が店舗区分所有権を買い取ると

  • 住居区分所有権は266.52%に低減されます。
    (住居の登記面積7,784.58㎡÷92.5%÷3157.70㎡=266.52%)
  • 現行用途・容積を見直し、都市計画の変更を求めます。
    現行変更
    第一種住居地域・容積200%商業地域・基準容積400%


等価交換事業での建替えに必要な容積率の見直し目標値

266.52%×2倍以上=534.0%以上が必要です。
建築費の高騰を考慮すると600%が目標になります。


管理組合法人は耐震改修等に努力しています

  • 区分所有法第6条を根拠に、第59条を用いて店舗区分所有者に対して競売にかける訴訟を準備中です。訴状は出来上がっています。
  • この訴訟を行うに際し、区分所有者3/4の同意を総会で可決いたしております。